Developer checklist: 10 otázok, ktoré by ste si mali položiť ešte pred začiatkom projektu

Úspešný developerský projekt nezačína bagrom. Začína správnymi otázkami.

Každý developerský projekt je výsledkom desiatok rozhodnutí. Niektoré z nich sú viditeľné – architektúra, dizajn či marketing. Tie najdôležitejšie sa však robia ešte predtým, ako vznikne prvá vizualizácia.

Práve v úvodných fázach sa rozhoduje o tom, či bude projekt ekonomicky životaschopný, či získa financovanie, či osloví správnu cieľovú skupinu a či sa bude predávať podľa očakávaní.

Vo 4SALE Developer Partner sa pri príprave projektov opierame o systematický proces, ktorý pomáha odhaliť riziká skôr, než sa stanú problémom. V tomto článku prinášame 30 otázok, ktoré by si mal položiť každý developer ešte pred začiatkom projektu.

1. Poznáte skutočný potenciál svojho pozemku?

Skôr než začnete pripravovať projekt, položte si tieto otázky:

• Je pozemok v súlade s územným plánom?
• Aké regulácie a obmedzenia sa naň vzťahujú?
• Sú dostupné inžinierske siete s dostatočnou kapacitou a čo si bude vyžadovať predprojektová príprava územia ?
• Je lokalita atraktívna pre cieľových kupujúcich?
• Analýza konkurencie- Aké developerské projekty vznikajú v okolí?

Máte predkomunikovaný stavebný zámer- štúdiu na útvare hlavného architekte, resp. na meste?

Dobrý pozemok ešte automaticky neznamená dobrý developerský projekt. Rozhodujú aj limity, ktoré na prvý pohľad nemusia byť zrejmé.

2. Má projekt ekonomický zmysel?

Pred prvou investíciou by ste mali poznať odpovede na otázky:

• Aké budú celkové odhadované  náklady projektu?
• Aké ceny sú podobných nehnuteľností v lokalite reálne dosiahnuteľné?
• Aká je očakávaná  predajná cena našich nehnuteľností?
• Aké riziká môžu projekt ovplyvniť (zmena podmienok hypotekárnych úverov, inflácia)?
• Má projekt dostatočnú finančnú rezervu?

Napr. aj týmito otázkami sa zaoberá štúdia zrealizovateľnosti. Je to nástroj, ktorý pomáha robiť rozhodnutia na základe dát, nie odhadov.

3. Poznáte svojho budúceho klienta?

Úspešný projekt nevzniká podľa predstáv developera, ale podľa potrieb trhu.

Skúste si odpovedať:

• Kto bude kupovať vaše byty?
• Aký je rozpočet budúcich kupujúcich ?
• Aké sú úverové mopžnosti budúcich kupujúcich ( LTV, DTI a DSTI ukazovatele) ?
• Hľadajú investičný byt alebo rodinné bývanie?
• Čo je pre nich rozhodujúce pri výbere?
• Aké kompromisy sú ochotní urobiť?

Čím lepšie poznáte svojho zákazníka, tým jednoduchšie nastavíte celý projekt

4. Máte správne navrhnutý produkt?

Pred schválením architektonickej štúdie si overte:

• Sú dispozície praktické?
• Bude zodpovedať  mix bytov budúcemu dopytu?
• Má projekt dostatok parkovacích miest?
• Aké  pridanú hodnotu ponúka oproti priamej konkurencii?
• Využíva potenciál lokality a pozemku naplno?

Architektúra musí byť nielen estetická, ale aj obchodne funkčná.

5. Je cenotvorba postavená na dátach?

Položte si otázky:

• Má každá jednotka (byt, nebytový priestor) individuálnu cenu?
• Zohľadňuje cenotvorba orientáciu, podlažie či výhľad?
• Máte pripravenú cenovú stratégiu pre jednotlivé fázy predaja?
• Viete, ktoré byty budú tvoriť prémiový segment?
• Ako pracujete s emočnou cenou, máte ju zadefinovanú?

Cena pri nehnuteľnostiach nemusí byť vždy racionálna. Je výsledkom hodnoty, ktorú klient vníma.

6. Je projekt pripravený na financovanie?

Banka nebude hodnotiť iba čísla.

Bude ju zaujímať aj:

• Aký podiel vlastných zdrojov máte pripravený?
• Máte spracovanú analýzu zrealizovateľnosti?
• Máte pripravený finančný plán?
• Aký predpredaj očakávate?
• Aké sú predpokdladané náklady a výnosy?
• S akými softcostami a rezervou rátate?
• Má projekt realistický harmonogram?

Čím lepšie je projekt pripravený, tým vyššia je dôvera financujúcej inštitúcie.

7. Kedy začať s marketingom?

Marketing vstupuje do procesov od úplného začiatku príprav projektu.

Skontrolujte, či máte:

• definovanú cieľovú skupinu,
• definovanú predajnú cenu
• jasný positioning,
• názov projektu,
• vizuálnu identitu,
• komunikačnú stratégiu,
• plán predpredaja.

Marketing nie je záverečná fáza projektu. Je súčasťou jeho prípravy.

8. Máte pripravený predajný proces?

Pred spustením predaja by malo byť jasné:

• Kto bude projekt predávať?
• Aké CRM (systém správy dopytov, výsledkov, databázy klientov) budete používať?
• Máte k dispozícii všetky podklady (karty bytov- pôdorysy, katalóg štandardu, technickú špecifikáciu ?Ako máte nastavené hypotekárne projektové financovanie?
• Ako budete pracovať s leadmi?
• Ako rýchlo budete reagovať na dopyty?  Budete využívavať callcentrum?
• Aké KPI (mýlniky predaja v čase) budete sledovať?

Predajný proces, ktorý musí byť nastavený ešte pred prvým klientom. Súčasťou prípravy obchodníka by mala byť aj SWOT analýza a príprava argumentácie na slabé stránky projektu.

9. Máte pod kontrolou realizáciu?

Počas výstavby je potrebné riadiť:

• harmonogram,
• rozpočet,
• komunikáciu medzi profesiami,
• klientské zmeny,
• reporting,
• kontrolu kvality.

Práve projektový manažment zabezpečuje, aby sa stratégia pretavila do úspešnej realizácie.

10. Myslíte aj na obdobie po spustení predaja?

Úspešný projekt sa nehodnotí podľa počtu kliknutí na reklamu.

Dôležité je sledovať:

• počet leadov,
• konverzný pomer,
• rýchlosť predaja,
• vývoj cien,
• efektivitu marketingových kanálov,
• spokojnosť klientov.

Pravidelný reporting umožňuje robiť rozhodnutia na základe aktuálnych dát a včas reagovať na vývoj trhu.

Ako to robíme vo 4SALE

Vo 4SALE Developer Partner sme presvedčení, že úspešný projekt nevzniká náhodou. Preto developerov sprevádzame celým procesom – od prvotnej analýzy pozemku až po odovzdanie posledného bytu.

Naše služby zahŕňajú:

• analýzu zrealizovateľnosti projektu,
• feasibility study,
• prípravu financovania,
• tvorbu produktovej a cenovej stratégie,
• marketing a budovanie značky,
• výkonnostné kampane,
• CRM a predajné procesy,
• reporting,
• projektový manažment,
• koordináciu klientskych zmien.

Veríme, že najlepšie výsledky prináša komplexný pohľad na projekt, nie riešenie jednotlivých oblastí oddelene.

Záver

Každý developerský projekt je jedinečný, no otázky, ktoré rozhodujú o jeho úspechu, sa opakujú.

Ak si na ne odpoviete včas, výrazne znížite riziká, získate lepšiu kontrolu nad projektom a vytvoríte pevný základ pre úspešný predaj.

Práve preto vo 4SALE.sk začíname každý projekt takýmito otázkami. Pretože kvalitný development nie je výsledkom náhody, ale dobre pripraveného procesu.