Kúpime Vašu nehnuteľnosť
MGM Reality Realitné centrum
Poctivá Slovenská Realitka
Kariéra v MGM

V Denníku N sa pýtali nášho šéfa: Oplatí sa investovať úspory aj do stavebných pozemkov, polí či lesov? Ako vybrať tie správne?


  1. Oplatí sa investovať úspory s vidinou budúceho vyššieho výnosu z neskoršieho odpredaja aj do nákupu stavebných pozemkov, polí či lesov? Môžem z takýchto investícií očakávať podstatne vyššie výnosy ako iba z bežných vkladov do banky?

Mário Glos,

viceprezident NARKS a šéf realitnej skupiny MGM

Nákup nehnuteľností je dnes veľmi obľúbenou a bezpečnou formou investície. Zároveň je to ideálna ochrana voči inflácii. Financie investované do nákupu nestrácajú svoju hodnotu a z dlhodobého hľadiska ceny nehnuteľností rastú. Môžeme teda určite očakávať vyššie výnosy ako z bežných vkladov. Musíme však vedieť, ako a do akých nehnuteľností investovať, ako odhadnúť ich potenciál a ako sa vyhnúť rizikám. Predovšetkým si treba uvedomiť, že nákup pozemkov je dlhodobá investícia bez priebežného výnosu alebo len s malým priebežným výnosom, akým je pri poľnohospodárskej pôde nájom od obhospodarujúceho farmára. Naozaj podstatný je až absolútny výnos z následného predaja.

 

  1. Ako si vybrať správny stavebný pozemok, pole či les? Čo si treba prioritne uvedomiť, aby sa investor pri takýchto investíciách nepopálil?      Mário Glos,

viceprezident NARKS a šéf realitnej skupiny MGM

Pre drobných investorov odporúčam orientovať sa len na stavebné pozemky s potenciálom budúcej výstavby rodinného domu. Pri nich treba dbať na to, aby mal vysporiadaný prístup, mali by sme mať vopred preverené trasovanie inžinierskych sietí a ochranné pásma. Bez toho klient kupuje mačku vo vreci. V druhom kroku je dostupnosť inžinierskych sietí a ich kapacita.

Pokiaľ kupujeme pôdu s dlhodobým zámerom za výbornú cenu, odporúčam kupovať pozemky, ktoré napríklad hraničia s intravilánom obce, prípadne s nejakou zónou budúcej výstavby, lebo v nejakom časovom horizonte sa môžu zmeniť na stavebné pozemky. Lokalita je rozhodujúca.

Pre fyzické osoby bez podrobného poznania problematiky úplne neodporúčam investíciu do lesných pozemkov, keďže je tam veľa premenných, ktoré určujú naozaj optimálnu cenu, ako je napríklad aktuálna zásoba drevnej hmoty či schválený ťažobný plán. Navyše majiteľ lesa potrebuje aj profesionálneho lesného hospodára. Z vlastníctva lesa vyplývajú rôzne povinnosti a vyžaduje si to aj vedomosti. V opačnom prípade riskujete veľké straty na výnosoch.

Orná pôda je zaujímavá len vo veľkých objemoch – aspoň niekoľkých hektároch. Pri nej máme aj priebežný výnos z nájmu od obhospodarujúceho farmára. Pokiaľ je však tento priebežný výnos naším hlavným cieľom, tak určite je lepšia investícia kúpa bytu a jeho následný prenájom.

  1. Oplatí sa kúpa stavebných pozemkov, polí a lesov s vidinou budúceho vyššieho výnosu z neskoršieho odpredaja aj pomocou úveru od banky? Prekročí zhodnocovanie ceny takéhoto aktíva úroky, ktoré treba platiť za pôžičku od banky?

Mário Glos,

viceprezident NARKS a šéf realitnej skupiny MGM

Všetko závisí od výšky úrokovej sadzby. Pokiaľ budúci výnos z neskoršieho predaja je vyšší ako súčet zaplatených úrokov, tak sa to oplatí. Pokiaľ by sme kalkulovali s úrokovou sadzbou klasickej hypotéky vo výške okolo 1,5 percenta a zhodnotením nehnuteľnosti o 6 percent, čo je dlhodobý priemerný nárast hodnoty nehnuteľností, tak výpočet je úplne jasný.

Na druhej strane v nákladovej štruktúre treba počítať s ďalšími výdavkami, ako sú napríklad dane z nehnuteľností, poistenie a iné náklady súvisiace s vlastníctvom. Otázkou zostáva ručenie, lebo banky hypotekárne úvery poskytujú len na pozemok, ktorý je určený na výstavbu nehnuteľností na bývanie, a aj to len v obmedzenej miere. Lesný pozemok alebo orná pôda je na účely ručenia hypotekárneho úveru nepoužiteľná. Pri spotrebných úveroch je zase podstatne vyššia úroková sadzba a je to nerentabilné.

Celkovo by som klientovi neodporúčal nákup pozemkov financovaný prostredníctvom hypotekárneho úveru. Na tento účel sú opäť jednoznačne ideálnejšie byty, ktoré môžu byť predmetom ručenia, a navyše poskytujú mesačný cash flow plynúci z nájmu, z ktorého je možné kryť splátky hypotéky.

  1. V akých cenových reláciách sa na Slovensku zhruba pohybuje cena jedného ára stavebného pozemku a cena jedného hektára polí a lesov od tých najdrahších až po najlacnejšie lokality?

Mário Glos,

viceprezident NARKS a šéf realitnej skupiny MGM

Stavebné pozemky so sieťami, s použiteľným rozmerom, dostatočnou šírkou a možnosťou výstavby sa napríklad v aglomerácii 15 kilometrov od krajského mesta Žilina pohybujú v rozmedzí od 50 do 80 eur za štvorcový meter. Pozemky v priľahlých obciach a pridružených mestských častiach krajského mesta sa pohybujú v rozsahu od 100 do 150 eur za štvorcový meter a priamo v meste Žilina od 200 do 300 eur.

Pozemky, ktoré aktuálne nie sú stavebné, no môžu sa nimi stať v budúcnosti, sa dajú kúpiť od 10 do 30 eur za meter štvorcový. Samozrejme, sú lokality, kde sa aj pozemok určený na výstavbu dá kúpiť už od 10 eur za štvorcový meter. Väčšinou ide o pozemky s horšou dostupnosťou v malých obciach bez občianskej vybavenosti a bez potenciálneho rozvoja. Najlacnejšie lokality z pohľadu stavebných pozemkov sú na južnom Slovensku. Naopak, najdrahšie v hlavnom meste, Tatrách a krajských mestách.

Cena polí sa určuje podľa jej bonity, spôsobu využívania a lokality. Cenu lesných pozemkov do veľkej miery ovplyvňuje zásoba drevnej hmoty a ťažobný plán – je to vysoko individuálne.