Martin, mesto rentierov.
Nájom verzus obstarávacia cena. Kde je najvýhodnejšie kúpiť byt na ďalší prenájom?
Nie je to Bratislava ani Košice. Paradoxne sa najviac oplatí kúpiť byt s cieľom jeho následného predaja v niektorých okresných mestách s vysokým podielom zahraničnej klientely a nemusí sa vždy jednať len o manažérov. Jedným z príkladov, ktorý vypovedá za všetko, je mesto Martin. Hlavnou príčinou je Jesseniova Lekárska Fakulta univerzity Komenského. Mesto Martin sa môže pochváliť najväčšou komunitou zahraničných študentov na jedného obyvateľa z celého Slovenska.
Už niekoľko rokov je v Martine vysoký počet bonitných študentov pochádzajúcich väčšinou zo severských krajín (prevažne Nórsko, Švédsko, Island, ale i Nemecko a iné...), ktorí bývajú v prenajatých nehnuteľnostiach prevažne v centre mesta, čo ovplyvňuje cenu nájmu. V roku 2018 počet zahraničných študentov siaha k číslu 600. Jesseniova lekárska fakulta síce pripravila podmienky pre zahraničných študentov, avšak na ubytovacie kapacity a ich kvalitu práve pre túto klientelu pozabudla. Rastúci počet zahraničných študentov, ktorí vyhľadávajú vyšší štandard ako je zvykom u tých slovenských, zapríčinil nedostatok voľných nájomných bytov v centre mesta a v jeho bezprostrednom okolí, nakoľko sa študenti rozhodli nebývať na internátoch z kvalitatívnych a kapacitných dôvodov a prenajali si tak takmer všetky dostupné byty. Peniaze v tom prípade končia vo vreckách súkromných vlastníkov, namiesto toho aby z tejto situácie dokázal profitovať štát alebo mesto. Realitný trh tak zaplavilo množstvo bytov s vyšším štandardom za ceny, ktoré si domáce obyvateľstvo nemôže dovoliť. Za nájom 2 izb. bytu v centre mesta zaplatíte aj 700 EUR mesačne. Pričom obstarávacia cena takéhoto bytu bola v rokoch 2015 až 2017 na úrovni 1000 EUR/ m2, čiže priemerne okolo 55 tis. EUR za byt. Klienti, ktorí ho v tom období kúpili ho majú splatený do 8 rokov. Napr. v Bratislave by ste čakali na návratnosť takejto investície až 20 rokov. V dnešnej dobe v Martine aj z dôvodu vysokých nájmov, vzrástli ceny bytov na cca 1200 EUR/m2.
Avšak každá minca má dve strany. Rentieri sa vďaka zanedbanej ubytovacej politike zo strany fakulty tešia vysokým príjmom, avšak samotní obyvatelia Martina majú problém prenajať si lacnejšie bývanie. Oplatí sa teda investovať a kúpiť dnes byt za vyššie uvedeným účelom? Položme si otázku inak. Čo by sa však stalo, pokiaľ by zahraniční študenti odišli? Nájomný trh tak prirodzene prudko klesne. V tom prípade by sa uvoľnilo viac ako dvesto bytov, ktoré sú aktuálne nimi obsadené. Množstvo z nich bude na predaj, nakoľko ich majitelia majú predmetné byty založené hypotekárnym úverom a ten splácajú práve z obdržaného prenájmu. Situáciu môže ešte umocniť rast úrokových sadzieb bánk. Toto by malo za následok pokles cien nájmu a stali by sa dostupnejšími aj pre domáce obyvateľstvo. Nemaľujme čierne scenáre, ale treba byť opatrný, hlavne v prípade, keď do veľkej miery len jedna cieľová skupina dokáže ovplyvniť celý segment.
-162.png)
