Aktuálna situácia na realitnom trhu

„Aktuálne sa u nás spájajú dva fenomény- vysoké ceny a stagnujúci dopyt“

Priebežné zdražovanie hlavne starších nehnuteľností vyhnalo ich ceny koncom roka 2025  na predvojnové maximá.  Bolo to zapríčinené najmä faktormi:

• Vysokým dopytom spojeným s realizáciou odložených nákupných rozhodnutí z predchádzajúcich období, ktoré nastávalo z dôvodu klesnutia úrokových sadzieb na hypotékach
• Veľmi nízkou ponukou novostavieb, ktorá bola rovnako zapríčinená vyššími úrokovými sadzbami a rentabilitou samotných projektov v súvislosti so zdražujúcimi sa vstupmi (cena práce, úrokové sadzby, cena softcostov) a to najmä v regiónoch, kde sa výrazne spomalila výstavba a štart  nových projektov,

Táto situácia viedla k vytvorenie nedostatku ponuky starších nehnuteľností na  sekundárnom trhu.

Postupne od začiatku februára  26 začal klesať dopyt po bývaní naprieč všetkými regiónmi. Táto situácia sa naplno začala prejavovať v marci 26. Dôvodov je viacero:

• Prejavujú sa dôsledky  konsolidácia,  život na Slovensku zdražel- stúpli náklady na energie, základné potraviny a základné služby.

• Pod vplyvom vyššieho daňového zaťaženia, napr. transakčnou daňou, zvýšením minimálnej mzdy a odvodového zaťaženia viacero podnikateľov obmedzuje podnikanie alebo presúva svoje aktivity do iných krajín.
• Obmedzenie spotreby a míňania domácností, ktoré má presah do všetkých sfér ekonomiky  a spomaľuje ju.
• Sentiment a odkladanie rozhodnutí neistou situáciou podporenou politickou situáciou na Slovensku a ďalším vojnovým konfliktom.
• Postojom bánk, dôkladnejším posudzovaním rizík, predĺžením času schvaľovania hypotekárnych úverov.

Konflikt na blízkom východe nespôsobuje len rast cien pohonných hmôt, ale aj rast inflácie v USA a následne v EU, s čím bude súvisieť rast základných  úrokových sadzieb.

Pre realitný priemysel to znamená rast cien hypotekárnych úverov, ktoré predpokladáme, že nastane v priebehu niekoľkých dní, nakoľko banky predvídajú situáciu a sadzby zvyšujú ešte pred zvýšením sadzieb centrálnej európskej banky.

Faktor, ktorý by som určite nepodcenil, je aj SENTIMENT klientov. Dnes reálne opäť pociťujeme odkladanie nákupných rozhodnutí a to aj napriek chýbajúcemu racionálnemu základu pri väčšine klientov. Tento fenomén bol najciteľnejší v roku 2009 až 2013, kedy na základe veľkej hospodárskej krízy bol nákup nehnuteľností len doslova sporadický. Druhá kríza spotrebiteľskej nálady prichádzala počas prvej vlny covidu a posledná vypuknutím vojnového  konfliktu na Ukrajine a výrazným rastom úrokových sadzieb. Ako dlho to bude trvať tentoraz je otázne a opäť to súvisí od množstva faktorov.

Čo to  znamená pre aktuálny (jar 2026) realitný trh?

Stretávame sa s fenoménom spomienkového optimizmu, ktorý tu bol aj v poCOVIDOVOM období, kedy už bol dopyt citeľne nižší, ale ceny nehnuteľností  boli privysoké.

Pre kupujúcich to znamená dobrú správu, že opäť ich pozícia môže mierne posilniť slabnúcim dopytom a môžu nazbierať odvahu na zjednávanie kúpnej ceny.

Predávajúci by mali prehodnotiť výšku požadovaných cien nehnuteľností, zreálniť ich a byť pripravení na vyjednávanie a poskytnutie úľavy alebo zľavy.

Dynamika na trhu bude nižšia, bude sa jednoducho predávať menej. Kupujúcich bude rovnako menej z dôvodu nedostupnosti bývania.

Stav zhoršenej ekonomickej situácie  s presahom do realitného prostredia  podčiarkuje aj veľmi pomalý, ale už badateľný rast delikvencie pri splácaní hypotekárnych úverov, ktorý doposiaľ bol úplne zanedbateľný.

3 rady na záver:

• Ak ste kupujúci, a plánujete nehnuteľnosť na dlhodobo, poponáhľajte sa s kúpou, sadzby na hypotékach budú rásť a nemusia korešpondovať s rýchlosťou znižovania kúpnej ceny, pričom v niektorých lokalitách korekcia ceny nenastane vôbec.
• Ak ste predávajúci, uistite sa, že máte správne nastavenú cenu a buďte ústretový voči kupujúcemu - môže ich byť menej a predaj sa časovo môže predĺžiť.
• Ak ste developer, pripravte sa na vyššie náklady (rast stavebných materiálov, ceny práce, ale aj úrokov) a hlavne  sledujte konkurenciu a ceny. Dynamic pricing bude čoraz viac využívaným nástrojom pri efektivite predaja novostavieb.

Mário Glos

CEO realitnej skupiny MGM

Viceprezident NARKS